La plus value immobilière est définie comme étant égale à la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'achat.
Nous traiterons ici de la fiscalité des plus values immobilières, puis des prélèvements sociaux applicables à ces plus values immobilières.
Comment calculer la fiscalité des plus values immobilières des biens immobiliers ?
Cette plus-value immobilière possède un régime fiscal et social spécifique qu'il convient de rappeler. Il faut savoir si la plus-value doit être considérée comme professionnelle ou privée.
Étudions la fiscalité en cas de cession d'un bien immobilier ayant été loué non meublé par un Loueur d'immobilier Meublé Professionnel (LMP) :
En cas de plus-value suite à la cession : les plus-values applicables seront imposées au titre des plus values immobilières professionnelles
-> Si le contribuable est soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR) :
Le contribuable bénéficiant d'un dividende tiré de la plus-value immobilière, dispose alors d'un choix lorsqu'il est à l'IR :
1) bénéficier du Prélèvement Forfaitaire Unique correspondant à un taux de 30%
Cela permettra au contribuable de s'acquitter de l'impôt sur le revenu (au taux de 12,8%) et des prélèvements sociaux (au taux de 17,2%)
Les personnes physiques pourront être dispensés* de l'Impôt sur le Revenu (IR) forfaitaire sur les Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM) si :
+ le revenu fiscal de l'année N-2 est inférieur à 50 000€ pour une personne seule
+ le revenu fiscal de l'année N-2 est inférieur à 75 000€ pour un couple marié ou pacsé, ayant une imposition commune
À noter : cette dispense* doit être faite par demande (attestation sur l'honneur) au plus tard le 30 novembre de l'année précédant le paiement
2) opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu
Les revenus tirés seront traités fiscalement et socialement comme des Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM).
Les contribuables pourront bénéficier d'un abattement de 40% sur les dividendes bruts conformément aux dispositions de l'article 158 du Code Général des Impôts.
Conditions de l'abattement de 40% sur le montant des dividendes versés :
+ dividendes décidés en Assemblée Générale (AG)
+ la Société distribuant les dividendes est une société en France ou dans une société ayant son siège dans l'Union Européenne (UE) ou dans un État ayant conclu avec la France un accord pour éviter les doubles impositions
Les contribuables pourront enfin bénéficier en plus de cet abattement de 40% d'une déduction des frais liés à l'acquisition et la conservation des revenus selon l'article 13 du Code Général des Impôts (ex : frais de garde des titres, frais d'encaissement des coupons, frais de location de coffres, les primes d'assurances ayant pour objet de couvrir éventuellement la reconstitution d'un capital).
Les prélèvements sociaux en cas d'option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu :
- Les prélèvements sociaux sur ces Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM) s'élèveront à 17,2% des dividendes (RCM) dont 6,8% de CSG (Contribution Sociale Généralisée) seront déductibles d'après l'article 154 quinquies du Code Général des Impôts.
-> Si le contribuable est soumis à l'Impôt sur les Sociétés (IS):
La plus value réalisée sera d'abord imposée à l'impôt sur les Sociétés au taux normal, conformément à l'article 219 du Code Général des Impôts.
- pour l'exercice de 2019 imposition au taux de 31%
- pour l'exercice de 2020 imposition au taux de 28%
- pour l'exercice de 2021 imposition au taux de 26,5%
- taux spécifique d'imposition de 15% pour les bénéfices inférieurs ou égaux à 38 120€/an si :
+ un chiffre d'affaire de moins de 7 630 000€/an
et
+ capital de la société détenu par des personnes physiques à au moins 75%
Si le contribuable personne physique souhaite obtenir sa part de dividende correspondant à cette plus-value immobilière, il devra ensuite payer l'impôt et les prélèvements sociaux, sur les dividendes qui lui seront versés.
Le contribuable bénéficiant d'un dividende tiré de la plus-value immobilière, dispose alors d'un choix:
1) bénéficier du Prélèvement Forfaitaire Unique correspondant à un taux de 30%
Cela permettra au contribuable de s'acquitter de l'impôt sur le revenu (au taux de 12,8%) et des prélèvements sociaux (au taux de 17,2%).
Les personnes physiques pourront être dispensées* de l'Impôt sur le Revenu (IR) forfaitaire sur les Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM) si :
+ le revenu fiscal de l'année N-2 est inférieur à 50 000€ pour une personne seule
+ le revenu fiscal de l'année N-2 est inférieur à 75 000€ pour un couple marié ou pacsé, ayant une imposition commune
À noter : cette dispense* doit être faite par demande (attestation sur l'honneur) au plus tard le 30 novembre de l'année précédant le paiement
2) opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu
Les revenus tirés seront traités fiscalement et socialement comme des Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM).
Les contribuables pourront bénéficier d'un abattement de 40% sur les dividendes bruts conformément aux dispositions de l'article 158 du Code Général des Impôts.
Conditions de l'abattement de 40% sur le montant des dividendes versés :
+ dividendes décidés en Assemblée Générale (AG)
+ la Société distribuant les dividendes est une société en France ou dans une société ayant son siège dans l'Union Européenne (UE) ou dans un État ayant conclu avec la France un accord pour éviter les doubles impositions
Les contribuables pourront enfin bénéficier en plus de cet abattement de 40% d'une déduction des frais liés à l'acquisition et la conservation des revenus selon l'article 13 du Code Général des Impôts (ex : frais de garde des titres, frais d'encaissement des coupons, frais de location de coffres, les primes d'assurances ayant pour objet de couvrir éventuellement la reconstitution d'un capital).
Les prélèvements sociaux en cas d'option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu :
- Les prélèvements sociaux sur ces Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM) s'élèveront à 17,2% des dividendes (RCM) dont 6,8% de CSG (Contribution Sociale Généralisée) seront déductibles d'après l'article 154 quinquies du Code Général des Impôts.
Il faut maintenant étudier la fiscalité en cas de cession d'un bien immobilier propriété d'un Loueur d'immobilier Non Meublé Professionnel (LMNP) :
En cas de plus value suite à la cession : les plus-values seront imposées au titre des plus values privées.
La fiscalité des plus-values immobilières des biens immobiliers d'un Loueur de bien non meublé non professionnel
Le taux d'imposition sur la plus-value immobilière :
La plus-value immobilière est imposé à l'impôt sur le revenu au taux de 19% selon l'article 200 B du Code Général des Impôts.
À noter : il existe une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières de plus de 50 000€ qui sera applicable sur le montant total de la plus value imposable (pouvant varier de 2% à 6% de ce montant) conformément à l'article 1609 nonies G du Code Général des Impôts.
Les cas d'exonération d'impôt sur les plus-values immobilières :
+ en cas de vente de la résidence principale au jour de la cession
+ en cas de vente d'une résidence autre que la résidence principale si réemploi du prix de cession pour l'acquisition d'une résidence principale dans un délai de 24 mois.
Par ailleurs l'investisseur concerné ne pourra pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédants la cession.
+ en cas de cession immobilière, dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000€
Ces cas d'exonération d'impôt sur les plus-values immobilières sont posés à l'article 150 U du Code Général des Impôts. À noter : d'autres cas d'exonération d'impôt sur les plus-values sont mentionnés aux articles 150 A bis à 150 VH du Code Général des Impôts.
Les abattements applicables à l'impôt sur les plus-values immobilières prévus :
Il existe des abattements fiscaux applicables à l'impôt sur les plus-values immobilières. Ces abattements varient en fonction de la durée de détention du bien immobilier, objet de la plus-value.
-> Avant 6 années de détention du bien immobilier, aucun abattement sur la plus-value immobilière n'existe.
-> 6% d'abattement par an à compter de la 6ème année de détention du bien immobilier, jusqu'à la 21ème année.
-> Exonération totale d'impôt sur le revenu tenant à la plus value immobilière, à compter de 22 années révolues de détention du bien immobilier.
Comment calculer les droits sociaux applicables aux plus-values immobilières ?
Il existe des droits sociaux qui seront applicables aux plus-values immobilières.
Le montant des prélèvements sociaux applicables aux plus-values immobilières
Les prélèvements sociaux s'appliquent aux plus-values immobilières et correspondent à un montant forfaitaire de 17,2% de la plus value conformément aux dispositions de l'article L136-7 du Code Général des Impôts.
Cependant ces droits sociaux bénéficient d'un abattement allant jusqu'à entrainer leur exonération, en fonction de la durée de détention du bien immobilier.
Le calcul de l'abattement des prélèvements sociaux applicables aux plus-values immobilières.
-> Avant 6 ans de détention du bien immobilier, aucun abattement sur les droits sociaux applicables à la plus-value immobilière n'existe.
-> 1,65% d'abattement des droits sociaux sur la plus-value immobilière, de la 6ème année à la 21ème année de détention du bien immobilier.
-> 1,60% d'abattement des droits sociaux sur la plus-value immobilière, la 22ème année de détention du bien immobilier.
-> 9% d'abattement par an à compter de la 23ème année à la 29ème année de détention du bien immobilier.
-> Exonération des droits sociaux sur la plus value immobilière à compter de la 30ème année de détention.
Sources : article 158 du Code Général des Impôts, article 13 du Code Général des Impôts, article 154 quinquies du Code Général des Impôts, article 219 du Code Général des Impôts, article 200 B du Code Général des Impôts, article 1609 nonies G du Code Général des Impôts, article 150 U du Code Général des Impôts, articles 150 A bis à 150 VH du Code Général des Impôts, article L136-7 du Code Général des Impôts, BOFIP