La société civile immobilière est une société qui permet à plusieurs personnes de gérer un ou plusieurs bien(s) immobilier(s). La SCI sera ainsi chargée de l'acquisition, la conservation, la location, ou la vente d'un ou plusieurs bien(s) immobilier(s).
Il convient de rappeler que pour tous les revenus issus de la location d'un bien meublé ou non meublé, il existe des prélèvements sociaux de 17,2% applicables aux revenus locatifs nets d'abattements (si régime micro-entreprise) ou nets de charges.
Afin de bien analyser les avantages et inconvénients de la SCI, il faut commencer par savoir : comment est imposée une Société Civile Immobilière (SCI) ?
La fiscalité d'une Société Civile Immobilière (SCI) : un choix fiscal des associés
Il existe deux options possibles, pour les associés d'une SCI :
-> opter pour l'Impôt sur le Revenu (IR)
ou
-> opter pour l'impôt sur les Sociétés (IS)
Ce choix aura des incidences sur la fiscalité des bénéfices tirés de l'exploitation immobilière de la SCI, et donc sur chacun des associés de la SCI.
Le choix de l'Impôt sur le Revenu
Dans ce cas-là, les revenus fonciers de la SCI seront intégrés à l'impôt sur le revenu de chaque associé (à proportion) de la participation de chacun des associés).
Pour des revenus tirés de location immobilière non meublée :
-> revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000€ / an : bénéfice du régime micro-foncier
L'administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers perçus.
Ces revenus fonciers ayant bénéficié de l'abattement de 30%, seront ensuite réintégrés à vos revenus et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).
Revenus concernés par le régime micro-foncier :
- revenus des logements ne pouvant bénéficier d'un régime fiscal spécifique (Périssol, Borloo, Robien)
- revenus des immeubles qui ne sont pas des monuments historiques
- revenus des immeubles qui ne sont pas détenus en nue-propriété
À noter : aucune déduction fiscale supplémentaire ne pourra être réalisée sur les revenus fonciers
-> revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000€ / an : régime réel d'imposition
Le contribuable pourra déduire les charges* de ses revenus fonciers bruts (loyers encaissés).
Ces revenus fonciers qui ont bénéficié d'une déduction des charges, seront ensuite réintégrés à vos revenus et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).
Revenus concernés par le régime réel d'imposition:
- revenus des logements pouvant bénéficier d'un régime fiscal spécifique (Périssol, Borloo, Robien)
- revenus des immeubles classés monuments historiques ou assimilés
- revenus des immeubles qui sont détenus en nue-propriété
- revenus des immeubles si les associés de la SCI ont opté pour le régime réel d'imposition (ce choix est irrévocable pendant 3 ans)
* Les charges déductibles sont spécifiques. Il s'agit des charges pour travaux, réparation, entretien, d'assurance (ex: PNO ou GLI), taxe foncière, frais de gestion locative, frais de gestion de copropriété, les intérêts d'emprunts, les provisions pour charges de copropriété.
Pour des revenus tirés de la location immobilière meublée :
Vous aurez une activité générant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) conformément à l'article 35 du Code Général des Impôts que votre activité de location meublée soit habituelle ou occasionnelle (depuis 2017).
1°) Êtes-vous considérés comme un loueur non professionnel (LMNP) ?
Conditions pour être considéré comme loueur non professionnel :
+ aucun membre du foyer fiscal n'est loueur professionnel inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
ou
+ revenus tirés de la location meublée inférieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (BIC, BNC, salaires)
ou
+ revenus tirés de la location meublée qui sont inférieurs à 23 000€ / an
Si vous remplissez l'une des conditions évoquées, vous serez alors considéré comme Loueur en Meublé un Non Professionnel (LMNP).
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) quelle fiscalité à appliquer à vos revenus locatifs ?
Le régime fiscal des revenus tirés de la location en meublé non professionnel dépend des seuils de chiffre d'affaire réalisé (les revenus locatifs bruts). Ces seuils de revenu annuel et les différents régimes fiscaux attachés sont définis à l'article 50-0 du Code Général des Impôts.
> Si les recettes locatives de l'immeuble loué meublé sont inférieures à 70 000€ : le choix du régime fiscal
CHOIX 1 - régime micro BIC (micro-entreprise)
Vous serez imposable sur ces recettes locatives à hauteur de 50%.
Vous bénéficiez donc d'un abattement forfaitaire de 50% conformément aux dispositions de l'article 50-0 du Code Général des Impôts.
À noter : vous ne pourrez déduire aucune charge après application de l'abattement de 50% sur vos recettes locatives. Le montant minimum de l'abattement forfaitaire est de 305€.
CHOIX 2 - régime réel d'imposition
Vous pourrez alors déduire de vos recettes locatives vos frais et charges locatives. Votre revenu net imposable pourra donc être réduit par vos frais et charges inhérents à votre bien immobilier conformément à l'article 39 du Code Général des Impôts. Vous pourrez ainsi amortir les meubles et les immeubles et les déduire des loyers perçus.
À noter : ce choix est irrévocable pendant 2 années (sauf en cas de changement d'activité), ce régime réel d'imposition sera appliqué de façon normale ou simplifiée.
> Si les recettes locatives de l'immeuble loué meublé sont supérieures à 70 000€ : un régime fiscal imposé
Le régime réel d'imposition vous sera alors appliqué (de façon normale ou simplifiée).
Votre revenu foncier imposable sera alors déterminé en déduisant vos frais et charges de votre immeuble.
2°) Êtes-vous considérés comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Les 2 conditions cumulatives pour être considéré comme loueur en meublé professionnel :
+1+ les recettes annuelles correspondant aux loyers bruts perçus par un même foyer fiscal, doivent être supérieurs à 23 000€ sur l'année civile
et
+2+ les recettes annuelles correspondant aux loyers bruts perçus par un même foyer fiscal, doivent être supérieures aux revenus des autres activités du foyer fiscal (ex: BNC, BIC, salaires, ...)
En tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP) quelle fiscalité à appliquer à vos revenus locatifs ?
-> L'investisseur considéré comme professionnel pourra alors choisir son régime fiscal :
CHOIX 1 - L'impôt sur le Revenu (IR)
Les charges liées au bien immeuble loué meublé (frais d'établissement, interêts d'emprunt, frais de gestion et d'assurances, frais d'entretien, frais de réparation) pourront être déduites des loyers perçus.
Les bénéfices imposables ainsi calculés seront ensuite intégrés à l'impôt sur le revenu de l'associé (à hauteur de sa participation dans la SCI) et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu selon l'article 155 du Code Général des Impôts.
CHOIX 2 - L'impôt sur les Sociétés (IS)
Les charges liées au bien immeuble meublé loué (frais d'établissement, intérêts d'emprunt, frais de gestion et d'assurances, frais d'entretien, frais de réparation) pourront être déduite des loyers perçus.
Les bénéfices imposables ainsi calculés seront ensuite intégrés à l'impôt sur le revenu de l'associé (à hauteur de sa participation dans la SCI) et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu selon l'article 155 du Code Général des Impôts.
CHOIX 3 - Le régime de la micro-entreprise
L'administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers perçus.
Ces revenus fonciers ayant bénéficié de l'abattement de 30%, seront ensuite réintégrés à vos revenus et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR) selon l'article 155 du Code Général des Impôts.